La clausula de suelo en las hipotecas

Clausula de suelo en las hipotecasEste es un tema de mucha actualidad ya que tras la bajada del Euribor, todos hemos aprendido una nueva expresión “suelo de hipoteca”. Esto que a más de uno atormenta y que ha hecho que la ilusión de la revisión hipotecaria a los nuevos tipos (mucho más bajos, con la consiguiente reducción de la letra mensual a pagar) haya desaparecido, no es más que una de las muchas cláusulas que nuestros amigos los bancos ponen en las escrituras de constitución de las hipotecas.

Entre el testamento de folios que conforma la hipoteca, con cláusulas muchas veces ininteligibles por el resto de mortales, esta cláusula de suelo, y muchas veces de techo, consiste en limitar la fluctuación del Euribor o índice de referencia tomado en la hipoteca, de tal forma que aunque el índice en cuestión baje mucho, el banco se garantiza un valor mínimo, independiente de que el Euribor esté por debajo del mismo.
Un ejemplo de esta cláusula que introduce el BBVA en sus hipotecas es el siguiente: “En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea inferior al X,XX%, éste valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente en cada supuesto, determinará el ‘tipo de interés vigente’ en el periodo de interés’. Todo ello, sin perjuicio de la aplicación en su caso de la bonificación prevista en el apartado siguiente. El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 15% nominal anual.”
Para que quede claro veamos un ejemplo: actualmente el Euribor a un año, índice de referencia que se toma de forma generalizada en las hipotecas, ha bajado de un 5% que llegó a estar el año pasado, a un 1,9%, que es el último publicado en el BOE, por lo que será el que se debería aplicar a todas las hipotecas que tengan revisión en este mes. Esto supone que una persona con una hipoteca de 120000€ a 30 años, con un diferencial de +0,5 (es decir, el tipo que se aplica a su hipoteca es el Euribor + 0,5), pasaría de pagar un 5’5% a un 1,9+0,5= 2,4% de interés por su hipoteca, esto pasado a la letra mensual consistiría en pasar de 681.34 euros a 467.92, es decir, un ahorro de 213.42 euros mensuales. ¡Qué guay! yo quiero que me llegue la revisión ¡¡¡YA!!!. Todo esto es muy bonito, pero, existe un pero. Si nuestra hipoteca tiene la dichosa cláusula de “suelo”, por mucho que el Euribor este al 1,9% si nuestra cláusula de suelo especifica un 3,5% de mínimo, nuestra hipoteca pasará a tener un tipo en la revisión de 3,5+0,5= 4% en lugar del 2,4% que debería ser si no existiese esa cláusula. Con esto pagaríamos una letra de 572.89, es decir, pagaríamos 104,97 euros de más cada mes.
Ya me imagino que todos estaréis pensando en salir corriendo a por vuestras escrituras de constitución de la hipoteca para ver si tenéis esa dichosa cláusula. No todos los bancos la utilizan, pero por ejemplo el BBVA sí que la emplea.
¿Qué podemos hacer? Pues si nuestra hipoteca dispone de esta cláusula, acercarnos a nuestro amigo el banco y preguntar si hay forma de eliminarla, dependiendo de la vinculación que tengamos con él (es decir, si tenemos plan de pensiones, seguros, tarjetas y todo lo que se nos ocurra) podremos conseguir algo, pero el tema está complicado.
Cuál es la mejor opción, pues hoy por hoy, la oferta de iBanesto, la llamada hipoteca azul, para cambiar de nuestra actual hipoteca a la suya, lo que se conoce como subrogación. Pero esto lo comentaré en el próximo artículo, dónde explicaré mi experiencia en el proceso de subrogación y las condiciones que he encontrado en otras entidades bancarias.
Hasta la semana que viene.

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